房貸還在繳，臨時需要一筆錢，你可能會先想到回原銀行辦增貸。房屋增貸（又稱房貸增貸）是向原房貸銀行再加碼借一筆；轉增貸是把整筆房貸轉到另一家銀行，同時多借一筆；二胎房貸（又稱房屋二胎、二順位房貸）則是不動原本的房貸（一胎），用房屋剩餘的價值另借一筆。本文用一張表比較三者，並說明增貸被拒、原房貸還在綁約期、額度不夠或時間急的時候，可以怎麼選。
先講結論
- 辦二胎不動一胎。
- 原銀行願意承作，就先辦增貸。
- 圓富二胎房貸最高可貸房屋鑑價的 9 成（以本公司鑑估之房屋價值為基準），不受一胎貸款成數限制；扣掉一胎剩餘本金可概估可貸空間，實際額度仍依個案審核結果為準。
- 圓富二胎房貸：信用卡遲繳、貸款逾期未繳、債務協商中、動用循環信用、負債比過高皆可申辦。
- 圓富二胎房貸月利率 0.9% 起，實際利率依個案的房屋條件、順位與申貸人狀況而定。
原銀行不願增貸、原房貸在綁約期不便轉貸，或是來不及？可以先填線上表單諮詢。
免費諮詢，不過件不收費；填寫線上表單後，由專人回覆。
目錄
增貸、轉增貸、二胎房貸是什麼？
三種方式都是用房子再拿一筆錢，差在向誰借、原本的房貸動不動。
- 房屋增貸：向原本的房貸銀行申請加碼，再借一筆。
- 轉增貸：把原本的房貸轉到另一家銀行，轉貸的同時向新銀行增貸（中國信託銀行官網的定義）。凱基銀行官網列的轉增貸適合情境，包括轉貸省下的利息大於轉貸成本、需要延長還款年限、別家銀行的房屋估值比原銀行高。
- 二胎房貸：房子已有一筆貸款時，用房屋剩餘價值再借一筆，設定第二順位抵押權；一胎不動。
二胎適合一胎利率低不想動、銀行不給增貸、時間急，或銀行評分過不了的人。完整說明見二胎房貸。
三種方式比一比
定義分清楚了，下表把三種方式放在一起看：
（手機可左右滑動看完整表格）
| 比較項目 | 房屋增貸 | 轉增貸 | 圓富二胎房貸 |
|---|---|---|---|
| 向誰申請 | 原房貸銀行 | 另一家銀行 | 圓富 |
| 原本的房貸 | 同一家加碼 | 整筆轉到新銀行 | 不動，維持原狀 |
| 審核看什麼 | 信用、財力（中信） | 信用、財力、還款（凱基） | 擔保品與申貸人狀況 |
| 信用瑕疵 | 可能被婉拒（凱基） | 依各銀行規定 | 五種瑕疵可申辦 |
| 額度 | 依各銀行規定 | 依各銀行規定 | 最高鑑價 9 成扣一胎（概估） |
| 利率 | 依各銀行規定 | 依各銀行規定 | 月利率 0.9% 起 |
| 年限 | 依各銀行規定 | 依各銀行規定 | 總年限最多 30 年 |
| 審核時間 | 依各銀行規定 | 依各銀行規定 | 一般審核約 1 天 |
- 二胎的成數以本公司鑑估之房屋價值為基準；額度為概估，最高 1,000 萬，實際額度仍依個案審核結果為準。
- 寬限期 5 年，貸款總年限最多 30 年。
- 相關費用依案件實際辦理情況計算；本公司不收前期費用。
- 銀行的條件請向申請機構確認。
先問自己三件事
表看完，用三個問題對照自己的情況：
- 原銀行願不願意增貸？ 以中國信託銀行官網的說明為例，申請增貸要有良好的信用紀錄，並提供充足的財力證明。中國信託、凱基官網的增貸利率以年利率標示；圓富二胎房貸是月利率，兩者單位不同，數字不能直接比較。原銀行願意承作，就先辦增貸。
- 原房貸還在綁約期嗎？ 轉增貸會把原房貸整筆轉走；凱基銀行官網提醒，轉貸前要先向原貸款銀行確認是否仍在綁約期，綁約期內提前清償要付違約金。已過綁約期、原銀行又不願增貸，可以向其他銀行詢問轉增貸。二胎不動一胎，所以不會有一胎的違約金；需不需要通知一胎銀行，依原貸款契約內容及抵押權設定情況而定。圓富二胎本身也有綁約期，見月利率、費用與還款。
- 需要多快？ 銀行要多久，申請時直接問承辦人；圓富一般審核約 1 天。
增貸被拒，可能的原因有哪些？
第一題的答案如果是「不願意」，可以先對照原因。凱基銀行官網列出四種可能讓增貸被婉拒的情況：借款人有信用瑕疵、房屋增貸空間不足、還款紀錄不良、負債比過高。
如果原銀行是因為信用瑕疵或負債比過高婉拒，這些情況在圓富二胎房貸可以申辦：信用卡遲繳、貸款逾期未繳、債務協商中、動用循環信用、負債比過高皆可申辦。
增貸空間不足時，圓富二胎也要房屋仍有剩餘價值才能申辦；額度怎麼算見二胎能貸多少。
二胎能貸多少？
額度看房屋剩餘的價值。圓富二胎房貸最高可貸房屋鑑價的 9 成（以本公司鑑估之房屋價值為基準），不受一胎貸款成數限制，可依下式概估：
房屋價值 × 可貸成數 － 一胎剩餘本金 ＝ 二胎可貸額度（概估）
舉例（概估）：鑑估 1,000 萬 × 9 成＝900 萬，一胎剩餘 600 萬，可貸空間概估約 300 萬。實際額度仍依個案審核結果為準。
- 無最低額度限制，最高 1,000 萬。
- 不同房屋的成數依房屋現況、持分比例、所在地區及鑑估結果而異，需個案評估。
圓富二胎的條件、文件與流程
額度算過，接著看門檻：
| 項目 | 圓富的條件 |
|---|---|
| 基本條件 | 名下（或第三人）有房屋，且房屋仍有剩餘價值 |
| 年齡 | 滿 18 歲；65 歲以上亦可申辦 |
| 信用 | 信用卡遲繳、貸款逾期未繳、債務協商中、動用循環信用、負債比過高皆可申辦 |
| 收入 | 無財力證明亦可申辦；收入證明或在職證明為加分 |
| 保人 | 視情況：信用空白、信用不良、收入不穩定等條件不足，或想爭取更高額度、更低利率時 |
| 房屋所有權人 | 貸款時所有權人一定要出面；可用第三人的房屋擔保 |
| 持分房屋 | 分別共有可就應有部分辦理，不需其他共有人同意；公同共有需全體同意 |
| 屋齡、地區 | 不限屋齡；全台皆可承作，含離島 |
申請時必備
- 雙證件
- 戶籍謄本
- 房貸繳款明細（近 1 年）
- 土地及建物所有權狀
撥款時才需要
- 銀行存摺封面影本
| 步驟 | 內容 | 約需時間 |
|---|---|---|
| 1. 提出申請 | 來電或填寫線上表單（以線上表單為主） | 5 分鐘 |
| 2. 審核評估 | 依房屋條件與申貸人狀況評估 | 一般約 1 天；資料完整可在 4 小時內完成 |
| 3. 簽約對保 | 在地政事務所或代書事務所確認契約、完成抵押權設定；所有權人須出面 | 約 2–3 小時 |
| 4. 撥款入帳 | 撥款至指定帳戶 | — |
資料齊全且案件順利者，最快可於 1 天內完成。
月利率、費用與還款
流程之外，成本看利率與費用：月利率 0.9% 起，實際利率依個案的房屋條件、順位與申貸人狀況而定。相關費用依案件實際辦理情況計算；本公司不收前期費用，也沒有代辦費。
- 寬限期 5 年；貸款總年限最多 30 年。 寬限期是約定期間內只繳利息，期滿後本息均攤。
- 還款方式：本息均攤與只繳息都有，依條件而定。只繳息期間本金不會減少。
- 提前清償：可以，依貸款條件而定。綁約期內清償有違約金；過綁約期後隨時可清償，不需違約金。
辦二胎前，你應該知道的風險
決定申辦前，兩件事先想清楚。
房屋是擔保品
無法依約還款時，房屋可能被拍賣；一胎債權人優先受償。簽約前請先確認自己的還款能力。
一胎、二胎要一起繳
二胎不動一胎，原本的月付金照繳，再加上二胎的月付金。借款前請依核定金額、利率、年限與還款方式，列出兩筆合計的每月負擔，再對照收入與必要支出。
常見問題
點題目看答案
01.房屋增貸可以貸多少？
依各銀行規定，本文未提供個別銀行的增貸成數。圓富二胎的額度算法見二胎能貸多少。
02.幾年後可以增貸？
本文未提供各銀行的增貸申請時點規定；以凱基銀行官網的說明為例，建議原房貸按時還款至少兩年後再申請。
03.房屋增貸需要什麼條件？
依各銀行規定。以中國信託銀行官網為例，基本條件是法定成年人、良好的信用紀錄、充足的財力證明，銀行另會評估擔保品價值等狀況；圓富二胎房貸的條件見條件表。
04.房屋增貸可以貸幾年？
依各銀行規定。以中國信託銀行官網為例，增貸屬融資房貸的一種，融資房貸年限最長可達 30 年。圓富二胎房貸寬限期 5 年；貸款總年限最多 30 年。
05.房貸增貸好嗎？
看情況；怎麼判斷見先問自己三件事第 1 題。
06.增貸會影響信用嗎？
以凱基銀行官網的說明為例：不一定；名下債務總額變多或短期內再申請貸款，信用評分可能受到影響。
07.增貸跟信貸哪個好？
兩者的額度依據不同。信用貸款是無擔保債務：金管會要求金融機構，債務人在全體金融機構的無擔保債務（包括信用卡、現金卡及信用貸款）歸戶後總餘額，除以平均月收入，不宜超過 22 倍（2008-01-07 函釋載有此規定）。增貸與二胎以房屋擔保，圓富二胎的額度以本公司鑑估之房屋價值為基準。
08.哪家銀行增貸比較好？
本文未提供個別銀行方案比較；要不要找銀行，可參考先問自己三件事。
房貸還在繳、臨時要用錢，先問原銀行；原銀行不願意、轉貸卡在綁約期或來不及，再看二胎。
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最後更新：2026-10-15
