房貸還在繳，臨時需要一筆資金，銀行又說沒有增貸空間——很多人是在這個時候第一次聽到「二胎房貸」。二胎房貸（又稱房屋二胎、二順位房貸、次順位房貸）是在房子已經有一筆貸款的情況下，用房屋剩餘的價值再借一筆，不動原本的一胎。本文說明額度怎麼算、需要準備什麼文件、多久可以撥款，以及什麼情況你應該先去銀行。
先講結論
- 圓富二胎房貸不動一胎：一胎的利率、年限、月付金都維持不變。
- 圓富二胎房貸最高可貸房屋鑑價的 9 成（以本公司鑑估之房屋價值為基準），扣掉一胎剩餘本金就是可貸空間（概估）；實際額度仍依個案審核結果為準。
- 圓富二胎房貸月利率 0.9% 起，實際利率依個案而定。
- 圓富二胎房貸：信用卡遲繳、貸款逾期未繳、債務協商中、動用循環信用、負債比過高皆可申辦。
- 信用正常、收入穩定，而且銀行願意承作增貸或轉貸的人，請先去銀行。
已經被銀行婉拒，或時間來不及？可以先填線上表單諮詢。
免費諮詢，不過件不收費；填寫線上表單後，由專人回覆。
目錄
二胎房貸是什麼？
二胎房貸，是在房子已經抵押給 A 銀行（一胎）的情況下，再把同一間房子設定第二順位抵押權給另一個放款方，額外取得一筆資金。二胎指的就是第二順位的抵押權。
房屋的價值扣掉一胎還沒還完的餘額，剩下的部分就是可以再運用的空間。二胎不會動到一胎：一胎的利率、年限、月付金都維持原狀，你只是多了一筆獨立的貸款。
二胎、增貸、轉貸、信貸、三胎差在哪？
這五種做法差在動不動原本的貸款、向誰借、有沒有擔保品：
| 方案 | 做法 | 適合的情況 |
|---|---|---|
| 增貸 | 向原銀行就同一筆房貸加碼 | 原銀行願意加碼 |
| 轉貸 | 把房貸整筆搬到另一家，重談條件 | 新機構願意承作 |
| 信貸 | 不設定抵押權，以信用申請 | 依各銀行規定 |
| 二胎 | 不動一胎，用剩餘價值向另一個放款方另借一筆 | 一胎利率低不想動、銀行不給增貸、時間急 |
| 三胎 | 已有一胎、二胎，再設定第三順位 | 前兩順位都已設定，仍有資金需求 |
圓富二胎、三胎皆可承作。三胎的利率、文件與流程與二胎相同，額度視前兩順位的使用狀況而定。
二胎房貸找銀行還是圓富？
知道二胎是什麼，接著決定找誰辦。向銀行詢問時，可以先確認審核看什麼、屋齡與房屋類型、承作地區與審核時間幾項。下表整理圓富的條件；銀行的條件請向申請的銀行確認：
| 比較項目 | 銀行 | 圓富 |
|---|---|---|
| 審核看什麼 | 依各銀行規定 | 擔保品條件與申貸人狀況 |
| 屋齡與房屋類型 | 依各銀行規定 | 不限屋齡；未保存登記建物個案評估 |
| 承作地區 | 依各銀行規定 | 全台含離島 |
| 審核時間 | 依各銀行規定 | 一般約 1 天 |
信用、財力、年齡、持分這幾項，圓富的申辦條件見條件表。
如果你的信用正常、收入穩定，而且銀行願意承作增貸或轉貸，請優先選擇銀行。 圓富二胎房貸是為了「銀行辦不下來、或來不及」的情況而存在的。
可以貸多少？額度怎麼算
選定管道後，先算能貸多少。二胎的可貸金額，取決於房屋價值扣掉一胎剩餘本金之後還剩多少。計算方向是：
房屋價值 × 可貸成數 － 一胎剩餘本金 ＝ 二胎可貸額度（概估）
以圓富的基準來算：房屋經本公司鑑估為 1,000 萬，可貸成數 9 成，等於 900 萬；一胎還剩 600 萬，可貸空間概估約 300 萬。實際額度仍依個案審核結果為準。
- 圓富二胎房貸最高可貸房屋鑑價的 9 成，以本公司鑑估之房屋價值為基準，不受一胎貸款成數限制。
- 無最低額度限制，最高 1,000 萬。
- 擔保品是土地的，成數以公告現值為基準、依地目而定，見土地貸款。
- 新成屋、中古屋、老屋、持分房屋皆可申請；未保存登記建物個案評估。不同類型房屋的成數依房屋現況、持分比例、所在地區及鑑估結果而異，需個案評估。
月利率多少？費用怎麼算？
額度之外，成本看兩個數字：利率與費用。圓富二胎房貸月利率 0.9% 起，實際利率依個案的房屋條件、順位與申貸人狀況而定。
相關費用依案件實際辦理情況計算，費用會逐項列在契約上。本公司不收前期費用，也沒有代辦費。
誰可以辦？申辦條件
額度與利率依個案評估，接著看誰可以申辦；實際仍依個案審核結果為準：
| 項目 | 圓富的條件 |
|---|---|
| 基本條件 | 名下（或第三人）有房屋，且房屋仍有剩餘價值 |
| 年齡 | 滿 18 歲；65 歲以上亦可申辦 |
| 信用 | 信用卡遲繳、貸款逾期未繳、債務協商中、動用循環信用、負債比過高皆可申辦 |
| 收入 | 無財力證明亦可申辦；收入證明或在職證明為加分 |
| 房屋所有權人 | 貸款時所有權人一定要出面；可以用第三人的房屋擔保 |
| 持分房屋 | 分別共有可就自己的應有部分辦理，不需其他共有人同意；公同共有需全體同意 |
| 保人 | 視情況：條件不足（信用空白、信用不良、收入不穩定），或想爭取更高額度、更低利率時 |
需要準備什麼文件？
條件確認後，接著準備文件。圓富二胎房貸的申請和撥款是兩個階段，需要的文件不一樣，不必一開始就全部備齊。
申請時必備
- 雙證件
- 戶籍謄本
- 房貸繳款明細（近 1 年，有房貸者）
- 土地及建物所有權狀
- 所有權狀申請時交影本，對保時再核對正本。
- 未保存登記建物，申請時以房屋稅籍證明書代替建物所有權狀。
加分文件
- 收入證明或在職證明
撥款時才需要
- 銀行存摺封面影本
流程要多久？
從申請到撥款，圓富二胎房貸分四個步驟：
| 步驟 | 內容 | 約需時間 |
|---|---|---|
| 1. 提出申請 | 來電或填寫線上表單（以線上表單為主） | 5 分鐘 |
| 2. 審核評估 | 依房屋條件與申貸人狀況評估 | 一般約 1 天；資料完整可在 4 小時內完成 |
| 3. 簽約對保 | 在地政事務所或代書事務所確認契約、完成抵押權設定；所有權人須出面 | 約 2–3 小時 |
| 4. 撥款入帳 | 撥款至指定帳戶 | — |
- 資料齊全且案件順利者，最快可於 1 天內完成。
- 住在偏遠鄉鎮的所有權人，對保個案安排。
還款怎麼算？寬限期、年限、提前清償
撥款之後進入還款。圓富二胎房貸寬限期 5 年；貸款總年限最多 30 年。 兩者是不同的數字：
| 項目 | 圓富二胎房貸 |
|---|---|
| 寬限期 | 5 年；寬限期是約定期間內只繳利息，期滿後本息均攤 |
| 總年限 | 最多 30 年，是整筆貸款最長可以分多久還 |
| 還款方式 | 本息均攤與只繳息都有 |
| 提前清償 | 可以；綁約期內清償有違約金，過綁約期後隨時可清償，不需違約金 |
| 一胎還在綁約期內 | 二胎不動一胎，所以不會有一胎的違約金；二胎本身仍有自己的綁約期 |
還款方式、提前清償與綁約期的期數，都依貸款條件而定。
辦二胎前，你應該知道的風險
決定申辦前，兩件事先想清楚。
二胎是拿房子做擔保
二胎會在你的房屋上設定第二順位抵押權。無法依約還款時，房屋可能被拍賣；拍賣所得先清償一胎債權人，剩下的才輪到二胎。簽約前請先確認自己的還款能力。
每個月要同時繳一胎和二胎
二胎是一筆獨立的貸款，一胎的月付金不會消失。拿到核定的金額、利率、年限與還款方式後，把兩筆月付金加起來，對照自己每月的收入與必要支出，也算清楚總利息。有寬限期的，寬限期是約定期間內只繳利息、期滿後本息均攤，月付金請以期滿後的金額來算。
常見問題
點題目看答案
01.房屋二胎可以貸款多少？
圓富二胎房貸最高可貸房屋鑑價的 9 成（以本公司鑑估之房屋價值為基準），扣掉一胎剩餘本金就是概估的可貸空間；無最低額度限制，最高 1,000 萬。實際額度仍依個案審核結果為準。
02.房貸二胎好過嗎？
圓富依擔保品條件與申貸人狀況評估。信用卡遲繳、貸款逾期未繳、債務協商中、動用循環信用、負債比過高皆可申辦，無財力證明亦可申辦；實際仍依個案審核結果為準。
03.民間二胎房貸是什麼？
一般指由銀行以外的放款方承作、設定第二順位抵押權的房屋貸款。圓富的條件和銀行怎麼比，見二胎房貸找銀行還是圓富。
04.二胎房貸哪家銀行好？
想比較銀行方案，見銀行房屋貸款比較；那一頁是各家銀行的方案，銀行多以年利率標示，圓富是月利率，比較時請注意單位。
05.一胎還沒繳完可以辦二胎嗎？
可以。二胎本來就是在一胎存續期間，用剩餘價值申辦。
06.已經有二胎，還能辦三胎嗎？
可以，條件與二胎相同。
07.房子是持分的可以辦嗎？
可以。分別共有可就自己的應有部分辦理，不需其他共有人同意；公同共有需全體同意。持分的是土地，見持分貸款。
08.可以用家人的房子擔保嗎？
可以，但貸款時所有權人必須出面。
09.辦二胎會影響原本的一胎嗎？
不會。一胎的利率、年限、月付金都維持原狀。
10.需要通知一胎的銀行嗎？
不一定，實際仍依原貸款契約內容及抵押權設定情況而定。
11.有屋齡限制嗎？
沒有。
12.只服務特定縣市嗎？
沒有限制，全台含離島皆可承作。
13.需要先付費嗎？
不需要。本公司不收前期費用，也沒有代辦費。
14.可以提前還款嗎？
可以，依貸款條件而定。過綁約期後隨時可清償，不需違約金。
更多問題見常見問答。
真實承作案例
以下三筆為已取得客戶同意公開的圓富承作案例（去識別化）：
（手機可左右滑動看完整表格）
| 房屋類型／縣市 | 一胎餘額 | 核貸金額 | 撥款天數 | 特殊狀況 |
|---|---|---|---|---|
| 台南 二樓透天 | 356 萬 | 100 萬 | 1 天 | 信用瑕疵、債務協商中 |
| 屏東 三樓透天 | 無一胎 | 40 萬 | 2 天 | 持分、公同共有 |
| 台東 三樓透天 | 143 萬 | 50 萬 | 1 天 | 欠銀行錢 |
房貸還在繳、銀行說沒有增貸空間，先確認房屋還有多少剩餘價值，再決定要不要辦。
預約免費貸款諮詢
二胎房貸、土地貸款、軍公教信貸及債務整合等問題，歡迎預約諮詢
最後更新：2026-10-24
