房子是跟兄弟姊妹一起繼承的，或是當初跟家人合買，現在臨時需要一筆資金，想拿這間房子借錢，卻不確定要不要其他共有人同意。持分房屋貸款（又稱持分貸款、房屋持分貸款、持分房屋借款、共有房屋貸款）是用共有的房子當擔保借款：分別共有時，用的是屬於你的那一份（應有部分，也就是「持分」）；公同共有要全體共有人同意。能不能自己辦，要看你的房子是分別共有還是公同共有。本文說明這兩種共有差在哪、要不要其他共有人同意、圓富持分房屋貸款能貸多少、持分土地的成數基準，以及文件、流程與風險。
先講結論
- 圓富持分房屋、持分土地都可以承作，持分比例沒有下限。
- 分別共有：圓富可就你的應有部分辦理，不需其他共有人同意，也不會通知其他共有人。
- 公同共有（例如繼承後還沒分割遺產）：圓富需全體共有人同意，全體共有人要到場簽名。
- 圓富持分房屋的額度＝整棟鑑估價值 × 成數 × 持分比例；房子已有貸款時額度依個案審核，實際額度仍依個案審核結果為準。
- 圓富持分房屋貸款月利率 0.9% 起，實際利率依個案而定。
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目錄
持分房屋是什麼？分別共有和公同共有差在哪
簡單來說，一間房子登記在兩個人以上名下就是共有；分別共有時，每個人擁有的那一份（應有部分）就是持分，公同共有的人則沒有各自的一份，權利及於整個共有物。兩種的差別在能不能自己處分：
| 比較項目 | 分別共有 | 公同共有 |
|---|---|---|
| 怎麼共有 | 按應有部分共有 | 基於公同關係共有 |
| 各人的權利 | 有自己的應有部分 | 及於整個共有物 |
| 怎麼處分 | 自己的應有部分可自由處分 | 共有物的處分應得全體同意 |
依據：分別共有，依民法第 817 條第 1 項，數人按其應有部分對一物有所有權者為共有人；公同共有，依民法第 827 條第 1 項、第 3 項（2009-07-23 施行），基於公同關係而共有一物者為公同共有人，各公同共有人的權利及於公同共有物的全部。
繼承來的房子，在分割遺產前是公同共有：依民法第 1151 條（1931-05-05 施行），繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。不確定自己是哪一種，申請時附上所有權狀影本。
辦持分房屋貸款，要不要其他共有人同意？
分清楚共有型態，就能回答這一題：分別共有不用，公同共有要。
分別共有：不需其他共有人同意
你跟家人是分別共有的話，用自己那份辦，不需要其他共有人點頭：民法第 819 條第 1 項規定「各共有人，得自由處分其應有部分」（1930-05-05 施行）。在圓富，分別共有可就應有部分辦理，不需其他共有人同意，也不會通知其他共有人。
公同共有：需全體共有人同意
繼承後還沒分割這類公同共有，就得全體共有人都同意：民法第 828 條第 3 項規定，公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意（2009-07-23 施行）。在圓富，公同共有需全體共有人同意，作業上是全體共有人到場簽名。
圓富持分房屋貸款能貸多少？
分清楚同意的規則，接著看額度。圓富持分房屋的額度這樣算：
整棟鑑估價值 × 成數 × 持分比例 ＝ 持分房屋可貸額度（概估）
- 成數以本公司鑑估之房屋價值為基準；持分房屋的成數依房屋現況、持分比例、所在地區及鑑估結果而異，需個案評估。
- 持分比例沒有下限：持分只有一小部分，也可以申請。
- 圓富無最低額度限制，最高 1,000 萬；實際額度仍依個案審核結果為準。
- 房子已經有貸款（例如還在繳的房貸）時，額度依個案審核。
持分土地也能辦，但成數的基準不同。下表對照兩者：
| 比較項目 | 持分房屋 | 持分土地 |
|---|---|---|
| 圓富能不能辦 | 可以 | 可以 |
| 成數基準 | 本公司鑑估之房屋價值 | 公告現值 |
| 成數 | 個案評估 | 依地目 |
| 怎麼算 | 整棟鑑估×成數×持分比例 | 依個案審核 |
持分房屋貸款找銀行還是圓富？
額度有了概念，再來決定找誰。銀行願不願意做持分、要哪些人出面，依各銀行規定，申請前向銀行問清楚。
如果你的信用正常、收入穩定，而且銀行願意承作，請先去銀行。 圓富持分房屋貸款是為了「銀行辦不下來、或來不及」的情況而存在的。
誰可以辦？申請條件
要找圓富辦，先對一下條件：
| 項目 | 圓富持分房屋貸款的條件 |
|---|---|
| 擔保品 | 名下（或第三人）有持分房屋或持分土地 |
| 所有權人 | 貸款時所有權人一定要出面 |
| 共有型態 | 見辦持分房屋貸款，要不要其他共有人同意？ |
| 年齡 | 滿 18 歲；65 歲以上亦可申辦 |
| 信用 | 信用卡遲繳、貸款逾期未繳、債務協商中、動用循環信用、負債比過高皆可申辦 |
| 收入 | 無財力證明亦可申辦；收入證明或在職證明為加分 |
| 保人 | 視情況：條件不足或想爭取更高額度、更低利率時 |
| 承作地區 | 全台皆可承作，含離島 |
月利率、費用與年限
條件對得上，接著看成本。
月利率與費用
圓富持分房屋貸款月利率 0.9% 起，實際利率依個案的房屋條件、順位與申貸人狀況而定。相關費用依案件實際辦理情況計算，並逐項列在契約上；本公司不收前期費用，無代辦費。
寬限期、總年限與提前清償
- 寬限期 5 年；貸款總年限最多 30 年。 寬限期是約定期間內只繳利息，期滿後本息均攤；還款方式本息均攤與只繳息都有做，依條件而定。
- 提前清償：過綁約期後隨時可清償，不需違約金；綁約期內清償有違約金（綁約期是約定期間內還錢要付違約金的那段時間）。
要準備什麼文件？
要申辦的話，文件分申請和撥款兩個階段。
申請時必備（持分房屋）
- 雙證件
- 戶籍謄本
- 土地及建物所有權狀影本（對保時再核對正本）
- 房貸繳款明細近 1 年（有房貸者）
持分土地的申請文件是雙證件、戶籍謄本、土地所有權狀影本；持分的農地需具農民身分（實際從事農業的證明，申請時附），沒有的個案評估，見農地貸款。
加分文件
- 收入證明或在職證明
撥款時才需要
- 銀行存摺封面影本
另外，圓富不主動查聯徵，會請你自行申請聯徵報告提供。
申辦流程要多久？
申請文件備好，申辦分四個步驟：
| 步驟 | 內容 | 約需時間 |
|---|---|---|
| 1. 提出申請 | 來電或填寫線上表單（以線上表單為主） | 5 分鐘 |
| 2. 審核評估 | 依房屋條件與申貸人狀況評估 | 一般約 1 天 |
| 3. 簽約對保 | 在地政事務所或代書事務所簽約對保、設定抵押權；所有權人須出面，公同共有要全體共有人到場簽名 | 約 2–3 小時 |
| 4. 撥款入帳 | 撥款至指定帳戶 | — |
資料齊全且案件順利者，最快可於 1 天內完成；住偏遠鄉鎮的所有權人，個案安排。
辦持分房屋貸款前要知道的風險
流程看懂了，簽約前還有兩件事要先想過。
房子是擔保品
無法依約還款時，房屋可能被拍賣；房子已有一胎的，一胎債權人優先受償。拿到核定的金額、利率、年限與還款方式後，先算出每個月要繳多少、總共要付多少利息，再逐項看過契約上的費用。
分別共有時，其他共有人可以請求分割
分別共有時，其他共有人隨時可以請求分割共有物；法令另有規定、因物的使用目的不能分割，或契約訂有不分割期限的，不在此限（民法第 823 條第 1 項，2009-07-23 施行）。分割後，應有部分上的抵押權不因分割而受影響；但抵押權人同意分割、參加了共有物分割訴訟，或經共有人告知訴訟卻沒參加時，抵押權移存於抵押人分得的部分（民法第 824 條之 1第 2 項，2009-07-23 施行）。公同共有則不同：公同關係存續中，各公同共有人不得請求分割公同共有物（民法第 829 條，1930-05-05 施行）。
實際辦過的一筆：屏東三樓透天、公同共有
風險講清楚了，看一筆實際辦過的案子。屏東一間三樓透天，沒有一胎，產權是公同共有，核貸 40 萬，2 天撥款。這是曾經發生過的一筆案件，你的額度與時間仍依個案審核結果為準。
常見問題
點題目看答案
01.持分房屋可以跟銀行貸款嗎？
依各銀行規定，申請前向銀行問清楚。銀行辦不下來或來不及時，怎麼選見找銀行還是圓富。
02.房屋持分可以分割嗎？
分別共有可以請求；公同共有在公同關係存續中不得請求分割。例外與對貸款的影響見分別共有時，其他共有人可以請求分割。
03.購買持分房屋可以貸款嗎？
本文談的是名下已經有持分、用它來借款的情況；購買持分房屋的貸款，不在本文範圍。賣掉自己的持分不是貸款，也不在本文範圍。
04.房屋貸款 100 萬一個月要繳多少？
要看利率、年限與還款方式。圓富持分房屋貸款月利率 0.9% 起，實際利率依個案而定，本息均攤與只繳息都有做；每月要繳多少，要等核定金額、利率與還款方式後才算得出來。
05.持分比例很小也可以辦嗎？
可以。圓富持分比例沒有下限；額度依整棟鑑估價值 × 成數 × 持分比例計算，實際額度仍依個案審核結果為準。
06.辦持分貸款會通知其他共有人嗎？
分別共有不會。分別共有可就應有部分辦理，不需其他共有人同意，也不會通知其他共有人；公同共有需全體同意，全體共有人要到場簽名。
07.繼承的房子還沒分割，可以拿來辦貸款嗎？
需全體繼承人同意、到場簽名。已辦繼承登記、還沒分割遺產時，依民法第 1151 條，各繼承人對遺產全部為公同共有；因繼承取得的不動產，依民法第 759 條（2009-07-23 施行）應經登記，始得處分。
08.持分土地也可以辦嗎？
可以。要不要共有人同意的規則跟持分房屋一樣；成數以公告現值為基準、依地目而定，額度依個案審核。
09.權狀要交出來嗎？
要提供。申請時交所有權狀影本，對保時再核對正本。
10.可以用家人的持分擔保嗎？
可以，但貸款時所有權人必須出面。
11.辦持分房屋貸款要先付費嗎？
不需要。本公司不收前期費用，無代辦費。
更多問題見常見問答。
持分能不能自己辦，先看共有型態：分別共有可以自己辦，公同共有要先跟其他共有人談好。
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最後更新：2026-10-26
