被銀行婉拒之後，你可能開始看到「民間二胎」的廣告，同時也擔心會不會借到高利貸。民間二胎（又稱民間二胎房貸、民間房屋二胎、代書二胎、私人二胎）一般指由銀行以外的放款方承作、在房屋設定第二順位抵押權的貸款。本文說明民間二胎跟銀行二胎差在哪、利率合不合法怎麼看、簽約前要查證的 5 件事，以及什麼情況你應該先去銀行。
先講結論
- 圓富二胎房貸月利率 0.9% 起，實際利率依個案而定。
- 圓富不收前期費用，也沒有代辦費。
- 民間二胎是拿房子做擔保：無法依約還款時，房屋可能被拍賣；一胎債權人優先受償。
- 圓富二胎房貸：信用卡遲繳、貸款逾期未繳、債務協商中、動用循環信用、負債比過高皆可申辦。實際仍依個案審核結果為準。
已經被銀行婉拒，想先確認自己的條件？可以先填線上表單諮詢。
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目錄
民間二胎是什麼？跟銀行二胎差在哪
「二胎」指的是第二順位的抵押權：房子已經抵押給第一個債權人（一胎），再把同一間房子設定第二順位抵押權，另外借一筆。「民間」指放款方不是銀行；借款的方式同樣是拿房子做擔保。
圓富二胎房貸不動一胎，一胎的利率、年限、月付金都維持原狀。下表是銀行二胎與圓富二胎房貸的對照；銀行的條件請向申請的銀行確認：
| 項目 | 銀行二胎 | 圓富二胎房貸 |
|---|---|---|
| 利率標示 | 依各銀行規定 | 月利率 |
| 審核時間 | 依各銀行規定 | 一般約 1 天 |
| 申辦條件 | 依各銀行規定 | 見條件表 |
民間二胎是高利貸嗎？先看約定利率
民法第 205 條管的是契約上的約定利率：「約定利率，超過週年百分之十六者，超過部分之約定，無效。」本條現行條文 2021-07-20 施行。
條文寫的是週年利率，契約若寫月利率，兩個數字不能直接比大小；看不懂單位，簽約前先請放款方說明清楚再簽。
簽約前的 5 個查證，與圓富的做法
利率只是第一項，簽約前還有四件事要看。下表左欄是你簽約前該看的，右欄是圓富的做法：
| # | 你該看什麼 | 圓富的做法 |
|---|---|---|
| 1 | 利率是月利率還是年利率 | 月利率 0.9% 起，依個案的房屋條件、順位與申貸人狀況而定 |
| 2 | 要不要先付錢、費用寫進契約沒 | 不收前期費用；費用逐項列在契約 |
| 3 | 是否面對面簽約對保、本人出面 | 地政或代書事務所對保，所有權人出面 |
| 4 | 錢撥到哪、存摺封面影本何時要 | 撥款至指定帳戶；撥款時才要存摺封面影本 |
| 5 | 提前還款怎麼約定、還清後誰辦塗銷 | 過綁約期免違約金；借款人自辦塗銷，圓富提供清償證明 |
相關費用依案件實際辦理情況計算。
表裡放不下的幾件事：對保時，抵押權設定由配合或在職的地政士辦理；住在偏遠鄉鎮的所有權人，對保個案安排。圓富二胎房貸綁約期內清償有違約金，過綁約期後隨時可清償、不需違約金；還清之後，抵押權塗銷由借款人自己辦，圓富提供清償證明。
借民間二胎之前，你應該知道的風險
契約看清楚之後，接著想清楚借了之後會怎樣。
二胎是拿房子做擔保
無法依約還款時，房屋可能被拍賣；一胎債權人優先受償。簽約前請先確認自己的還款能力。
每個月要同時繳一胎和二胎
二胎是另一筆獨立的貸款，一胎的月付金照繳。寬限期是約定期間內只繳利息，期滿後本息均攤；有寬限期的，月付金請用期滿後的金額來算，再加上一胎，對照自己每月的收入與必要支出。
之後要賣房子，抵押權會跟著房子
依民法第 867 條（1930-05-05 施行，之後未修正），設定抵押權之後，所有人仍可以把房子讓與他人，但抵押權不因此受影響。打算賣房子的人，賣屋簽約前先確認二胎的清償與塗銷怎麼安排；圓富還清之後怎麼辦，見簽約前的 5 個查證第 5 項。
什麼情況先去銀行？什麼情況可以考慮圓富
風險想清楚，最後是決定找誰辦。如果你的信用正常、收入穩定，而且銀行願意承作增貸或轉貸，請優先選擇銀行。 圓富二胎房貸是為了「銀行辦不下來、或來不及」的情況而存在的。
被銀行婉拒的原因，對照下表的圓富條件；實際仍依個案審核結果為準：
| 項目 | 圓富的條件 |
|---|---|
| 年齡 | 滿 18 歲；65 歲以上亦可申辦 |
| 信用 | 信用卡遲繳、貸款逾期未繳、債務協商中、動用循環信用、負債比過高皆可申辦 |
| 其他信用紀錄 | 有呆帳紀錄、3 個月內聯徵被查超過 3 次也可以申辦 |
| 收入 | 無財力證明亦可申辦；收入證明或在職證明為加分 |
| 房屋所有權人 | 貸款時所有權人一定要出面；可以用第三人的房屋擔保 |
| 持分房屋 | 分別共有可就自己的應有部分辦理，不需其他共有人同意；公同共有需全體同意 |
| 屋齡 | 不限屋齡 |
| 保人 | 視情況：信用空白、信用不良、收入不穩定等條件不足，或想爭取更高額度、更低利率時 |
時間來不及的，圓富一般審核約 1 天；資料齊全且案件順利者，最快可於 1 天內完成。
兩筆已取得客戶同意公開的圓富承作案例（去識別化）：台南一棟二樓透天，一胎餘額 356 萬，申貸人有信用瑕疵、債務協商中，核貸 100 萬、1 天撥款；台東一棟三樓透天，一胎餘額 143 萬，申貸人欠銀行錢，核貸 50 萬、1 天撥款。
圓富二胎房貸怎麼辦：額度、文件、流程
條件對得上，接著看怎麼辦。圓富二胎房貸最高可貸房屋鑑價的 9 成（以本公司鑑估之房屋價值為基準），不受一胎貸款成數限制，扣掉一胎剩餘本金就是可貸空間（概估）；無最低額度限制，最高 1,000 萬，實際額度仍依個案審核結果為準。額度公式與試算例，見二胎房貸。
申請時必備：雙證件、戶籍謄本、房貸繳款明細（近 1 年，有房貸者）、土地及建物所有權狀（申請時交影本，對保時再核對正本）。加分文件：收入證明或在職證明。撥款時才需要：銀行存摺封面影本。另外，圓富不主動查聯徵，會請你自行申請聯徵報告提供。
| 步驟 | 內容 | 約需時間 |
|---|---|---|
| 1. 提出申請 | 來電或填寫線上表單 | 5 分鐘 |
| 2. 審核評估 | 依房屋條件與申貸人狀況評估 | 一般約 1 天 |
| 3. 簽約對保 | 在地政事務所或代書事務所確認契約、完成抵押權設定 | 約 2–3 小時 |
| 4. 撥款入帳 | 撥款至指定帳戶 | — |
圓富二胎房貸寬限期 5 年；貸款總年限最多 30 年；本息均攤與只繳息都有，依貸款條件而定。
常見問題
點題目看答案
01.請問「二胎」是什麼意思？
二胎指第二順位的抵押權。房子已經抵押給第一個債權人，再用同一間房子設定第二順位抵押權借一筆，就是二胎。
02.二胎是高利貸嗎？
不一定。利率先看契約上的約定利率：依民法第 205 條，約定利率超過週年 16% 的，超過部分的約定無效；怎麼看契約見民間二胎是高利貸嗎？先看約定利率。
03.二胎的房子可以買嗎？
可以買，但依民法第 867 條，抵押權不因房子讓與而受影響。買之前先確認房子上的抵押權在交屋前怎麼清償、塗銷。
04.二胎房貸哪家銀行好？
本文不比較個別銀行方案；想看各銀行的方案，見銀行房屋貸款比較，比較時請注意年利率、月利率的單位不同。
05.民間二胎可以轉回銀行嗎？
能不能轉，依各銀行規定。圓富二胎房貸過綁約期後隨時可清償，不需違約金。
06.辦民間二胎需要先付錢嗎？
在圓富不需要。本公司不收前期費用，也沒有代辦費。
07.房屋二胎需要保人嗎？
在圓富視情況。信用空白、信用不良、收入不穩定等條件不足，或想爭取更高額度、更低利率時，可能需要保人。
08.辦二胎會查聯徵嗎？
圓富不主動查聯徵，會請你自行申請聯徵報告提供。
09.辦二胎會影響原本的一胎嗎？
不會。圓富二胎房貸不動一胎，一胎的利率、年限、月付金都維持原狀。
更多問題見常見問答。被銀行婉拒之後先別急著簽約，把利率單位、費用、對保與還清後的安排一項一項對過，再決定找誰辦。
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最後更新：2026-10-25
